中共中央政(zheng)治(zhi)局(ju)4月30日召開會議，強(qiang)調繼續堅(jian)持(chi)因城(cheng)施(shi)策，壓實(shi)地(di)方(fang)政(zheng)府、房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業、金(jin)融機構(gou)各方(fang)責任，切實(shi)做好(hao)保交房(fang)(fang)工作，保障(zhang)購房(fang)(fang)人(ren)合法權益。要結合房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場(chang)供求(qiu)關系的新變化、人(ren)民群眾(zhong)對優質住房(fang)(fang)的新期(qi)待，統籌(chou)研究消化存量房(fang)(fang)產(chan)(chan)和(he)優化增量住房(fang)(fang)的政(zheng)策措施(shi)，抓緊構(gou)建房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)發(fa)(fa)展新模式，促進房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)高質量發(fa)(fa)展。

如何深(shen)刻理解(jie)和(he)深(shen)入貫徹落實(shi)黨中央的新要求，本(ben)報(bao)記者采訪了(le)有關(guan)專家。他們(men)表示：從會議的表述來看(kan)，充(chong)分體現了(le)“以人民為中心”的發(fa)展思想。在(zai)化解(jie)風險上，要“切實(shi)做好保交(jiao)房工作，保障購房人合法權益”；在(zai)構建發(fa)展新模式上，強調“人民群(qun)眾對(dui)優質住房的新期待(dai)”，其(qi)核(he)心就(jiu)在(zai)于讓群(qun)眾住得安(an)心、舒(shu)心。

壓實責(ze)任(ren)保交房 保障購房人(ren)合法(fa)權益

會議(yi)強調，要“壓實地方政府、房(fang)地產(chan)企業、金融機構(gou)各方責任，切實做(zuo)好保(bao)交房(fang)工作，保(bao)障(zhang)購房(fang)人合法(fa)權益”。

國家(jia)發改委投資所研(yan)究員劉琳說(shuo)，這表明當前和未來(lai)一段時(shi)間內(nei)，各地(di)將(jiang)繼續加大力度穩定房地(di)產融資，促進項目(mu)建成(cheng)交付，保障(zhang)購(gou)房人合法權益(yi)。

“今年年初，住(zhu)房(fang)城(cheng)鄉建設部、金融監管總局印發通(tong)知，要求建立城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產(chan)融資(zi)協調機(ji)制，按照‘一項(xiang)目一方(fang)案’提出‘白(bai)名(ming)單’，一視同(tong)仁支持不同(tong)所(suo)有制房(fang)地(di)產(chan)企業合(he)理融資(zi)需求，切實(shi)做好保交(jiao)房(fang)工作。”據了解，目前所(suo)有地(di)級及以上(shang)城(cheng)市(shi)已建立城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產(chan)融資(zi)協調機(ji)制，已完成兩批“白(bai)名(ming)單”項(xiang)目的推(tui)送(song)，項(xiang)目將獲(huo)得融資(zi)近(jin)萬(wan)億元。

“這一(yi)新表述(shu)，是(shi)在原來壓(ya)實(shi)(shi)地方政府(fu)屬地責(ze)(ze)任、開發商主體責(ze)(ze)任的(de)基(ji)礎上，首(shou)次提出壓(ya)實(shi)(shi)金融(rong)機構(gou)責(ze)(ze)任。”廣東省住房(fang)(fang)政策研究中(zhong)心首(shou)席研究員李宇嘉(jia)說，“簡單(dan)(dan)講，就是(shi)要求金融(rong)機構(gou)不(bu)(bu)能基(ji)于對房(fang)(fang)地產市場的(de)整體風(feng)險(xian)的(de)擔憂(you)，即使(shi)單(dan)(dan)個項(xiang)目(mu)合規且(qie)進入‘白名單(dan)(dan)’，仍然不(bu)(bu)愿(yuan)意(yi)貸款或拒絕貸款。”他認(ren)為(wei)，不(bu)(bu)管是(shi)防風(feng)險(xian)還是(shi)保(bao)(bao)民生，都要壓(ya)實(shi)(shi)各(ge)方責(ze)(ze)任，激(ji)發各(ge)方動(dong)力(li)。“只有(you)各(ge)方責(ze)(ze)任到位了、動(dong)力(li)激(ji)發了，‘人房(fang)(fang)地錢’要素才可以實(shi)(shi)現良性循(xun)環，才能真(zhen)正實(shi)(shi)現防風(feng)險(xian)，真(zhen)正落實(shi)(shi)保(bao)(bao)交房(fang)(fang)。”

“本次會(hui)議用(yong)‘保(bao)交房(fang)’一詞替代(dai)‘保(bao)交樓’，可(ke)(ke)以(yi)從兩(liang)個(ge)層(ceng)面(mian)去(qu)理(li)解：一個(ge)是(shi)過程層(ceng)面(mian)，相關責任主(zhu)(zhu)體(ti)的(de)交付(fu)(fu)保(bao)障任務，要(yao)完(wan)成(cheng)從項目樓棟(dong)層(ceng)初(chu)步的(de)物理(li)交付(fu)(fu)，到(dao)房(fang)屋層(ceng)面(mian)完(wan)整的(de)功能(neng)交付(fu)(fu)；另一個(ge)是(shi)范圍層(ceng)面(mian)，要(yao)將(jiang)交付(fu)(fu)風險從面(mian)向已售(shou)罄(qing)或基(ji)本售(shou)罄(qing)的(de)在(zai)建(jian)樓盤(pan)擴展到(dao)未開(kai)售(shou)或基(ji)本未售(shou)的(de)在(zai)建(jian)樓盤(pan)。”上海交通(tong)大學住房(fang)與城鄉(xiang)建(jian)設研(yan)究中心(xin)主(zhu)(zhu)任陳杰對記(ji)者表示，“保(bao)交樓”側重基(ji)本售(shou)罄(qing)但存(cun)在(zai)交付(fu)(fu)風險的(de)在(zai)建(jian)樓盤(pan)，保(bao)的(de)是(shi)民生，穩(wen)(wen)的(de)是(shi)民心(xin)；“保(bao)交房(fang)”面(mian)向所有在(zai)建(jian)樓盤(pan)，保(bao)的(de)是(shi)功能(neng)完(wan)整的(de)房(fang)子按時保(bao)質交付(fu)(fu)，穩(wen)(wen)的(de)是(shi)信(xin)心(xin)，可(ke)(ke)以(yi)促進住房(fang)需求有序釋放，激活整個(ge)住房(fang)市場，為扭轉樓市局面(mian)打下堅(jian)實基(ji)礎。

消化存(cun)量(liang)優化增量(liang) 滿足人們住房(fang)品質需求

會議還提(ti)出(chu)，要(yao)統籌研究(jiu)消化(hua)存(cun)量房產和優化(hua)增(zeng)量住房的政策措施(shi)。

貝殼智庫首席(xi)專(zhuan)家(jia)許小樂表示，這就意(yi)味著要(yao)(yao)更好地(di)發(fa)揮(hui)政(zheng)策引導的作用，通過(guo)(guo)產品(pin)結構優化來打通新舊循環(huan)。對于存(cun)量房產，要(yao)(yao)積極(ji)通過(guo)(guo)功能(neng)轉換來盤活利用，發(fa)揮(hui)對保障(zhang)的價值，降(jiang)低(di)庫存(cun)壓(ya)力；對于增量市場(chang)，要(yao)(yao)通過(guo)(guo)品(pin)質提(ti)升(sheng)來激(ji)發(fa)改善需(xu)求。

全國(guo)政(zheng)協(xie)委員(yuan)、中國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估(gu)價(jia)師與房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)經紀(ji)人學會(hui)會(hui)長柴(chai)強說，這一政(zheng)策(ce)措施是(shi)一個新要求，內涵豐富，需(xu)(xu)要深刻領會(hui)。“增量(liang)(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)”主要指未來(lai)規劃建設的(de)(de)新住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，包(bao)括商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和保障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)；“優化”就是(shi)要完善“市場+保障”的(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)應體系，要建設“好房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)子”，滿足人民群(qun)眾對優質住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)需(xu)(xu)求。而消(xiao)化存(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)，需(xu)(xu)多(duo)措并舉(ju)，如(ru)在符合規劃和用(yong)途(tu)管制前提下，允許(xu)商業、辦(ban)公等(deng)非居住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋根據市場需(xu)(xu)求調整存(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)用(yong)途(tu)；鼓勵住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)賃企(qi)業購(gou)(gou)買或改造存(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)用(yong)于租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)；當地(di)(di)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)總(zong)量(liang)(liang)供(gong)大于求、政(zheng)府有(you)財力的(de)(de)，可收(shou)購(gou)(gou)部分存(cun)(cun)量(liang)(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)用(yong)于保障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、拆遷安置用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。同時(shi)，在政(zheng)府收(shou)購(gou)(gou)存(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)時(shi)，為防止可能(neng)存(cun)(cun)在的(de)(de)道(dao)德風險，應穩妥推(tui)進，并建立相關機(ji)制，比如(ru)由獨立第三方房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)估(gu)價(jia)機(ji)構評(ping)估(gu)公平(ping)合理的(de)(de)收(shou)購(gou)(gou)價(jia)，組建專家委員(yuan)會(hui)對收(shou)購(gou)(gou)價(jia)進行評(ping)審(shen)。

會議提(ti)(ti)出“統(tong)籌研究消(xiao)化(hua)存量(liang)房(fang)產和優化(hua)增(zeng)(zeng)量(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)政策措(cuo)施”，這關系到房(fang)地產發展(zhan)(zhan)新模式的(de)構建和高(gao)質量(liang)發展(zhan)(zhan)。這一新提(ti)(ti)法，體(ti)現(xian)了新一輪住(zhu)(zhu)房(fang)政策的(de)深(shen)度與(yu)前瞻(zhan)性，也體(ti)現(xian)了對市(shi)場變(bian)化(hua)的(de)精準把握。易居研究院研究總(zong)監嚴躍(yue)進談(tan)到，該政策涵蓋三個(ge)層面(mian)內容：一是(shi)存量(liang)房(fang)產的(de)消(xiao)化(hua)，即二手房(fang)房(fang)源的(de)消(xiao)化(hua)；二是(shi)增(zeng)(zeng)量(liang)住(zhu)(zhu)房(fang)，包括新建保(bao)障房(fang)以及(ji)高(gao)品質住(zhu)(zhu)宅等(deng)；三是(shi)要“統(tong)籌”研究政策措(cuo)施，存量(liang)與(yu)增(zeng)(zeng)量(liang)協(xie)調推進。

嚴躍進說，這(zhe)三(san)個層面起點在于消化存(cun)量房(fang)(fang)產，其(qi)關(guan)鍵要(yao)(yao)注(zhu)重細(xi)節和(he)把(ba)握(wo)(wo)節奏，重在科學性(xing)(xing)和(he)全面性(xing)(xing)。第(di)一，要(yao)(yao)堅持(chi)“一城一策(ce)”的(de)(de)原則(ze)，尤其(qi)是要(yao)(yao)深(shen)入研判所(suo)在城市的(de)(de)供求(qiu)關(guan)系和(he)優(you)(you)質住(zhu)房(fang)(fang)新(xin)(xin)需求(qiu)。第(di)二(er)(er)，要(yao)(yao)深(shen)入了解(jie)和(he)把(ba)握(wo)(wo)本地(di)二(er)(er)手房(fang)(fang)市場的(de)(de)特(te)點，包括二(er)(er)手房(fang)(fang)與新(xin)(xin)房(fang)(fang)的(de)(de)區位差異、“賣舊”和(he)“換新(xin)(xin)”的(de)(de)新(xin)(xin)訴求(qiu)等(deng)，以確(que)保政策(ce)精準落地(di)、高(gao)效落地(di)。第(di)三(san)，要(yao)(yao)優(you)(you)化完善消化二(er)(er)手房(fang)(fang)服(fu)務體系，研究出臺估價(jia)、抵押、融資、稅費等(deng)環節的(de)(de)配套(tao)措(cuo)施，為市場改革提供有力支持(chi)。

抓緊構(gou)建新模式 促進房地產高質量(liang)發展

會議(yi)提出，要抓緊(jin)構建房地(di)產發(fa)展(zhan)(zhan)新模式(shi)，促進(jin)房地(di)產高質量發(fa)展(zhan)(zhan)。

“這是(shi)未來(lai)房(fang)地產可持續發展的頂層設(she)計。”李宇(yu)嘉表示，構建(jian)(jian)房(fang)地產發展新(xin)模(mo)式，就是(shi)要完善(shan)“市場+保障(zhang)(zhang)”、供需匹配(pei)的供應體系，規模(mo)化建(jian)(jian)設(she)配(pei)售型保障(zhang)(zhang)性(xing)住房(fang)，加大(da)保障(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住房(fang)籌建(jian)(jian)力度(du)，建(jian)(jian)設(she)低成(cheng)本、租(zu)購結合、配(pei)套完善(shan)的住房(fang)保障(zhang)(zhang)體系。

浙江工業大學中(zhong)國(guo)住房(fang)和房(fang)地(di)產(chan)研究院院長(chang)虞曉芬認為，構建(jian)房(fang)地(di)產(chan)發(fa)展新(xin)(xin)模式，是中(zhong)國(guo)式現(xian)代化(hua)建(jian)設過程(cheng)中(zhong)實現(xian)房(fang)地(di)產(chan)領域高質量發(fa)展的新(xin)(xin)要求，是促進房(fang)地(di)產(chan)市場平穩健康(kang)發(fa)展的治本之策。

虞曉芬認為，在(zai)(zai)發(fa)展理(li)念上，要更加(jia)注重住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)質量(liang)和(he)品質提(ti)升(sheng)，更加(jia)注重功能優化(hua)(hua)和(he)設(she)施配(pei)套，從“有(you)沒有(you)”向“好(hao)(hao)不好(hao)(hao)”轉變。在(zai)(zai)機制上，建立(li)“人(ren)(ren)、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、地、錢”要素聯動的新(xin)機制，從要素資(zi)(zi)源的科(ke)學配(pei)置入手，以(yi)(yi)人(ren)(ren)定(ding)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)地、以(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)錢。改(gai)善(shan)土(tu)地供(gong)(gong)應(ying)(ying)結(jie)構、優化(hua)(hua)資(zi)(zi)金(jin)支持方式(shi)，促(cu)進(jin)人(ren)(ren)口、住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、土(tu)地、資(zi)(zi)金(jin)四者關系(xi)適配(pei)，避免市(shi)場(chang)供(gong)(gong)求失衡與(yu)大起大落(luo)。在(zai)(zai)供(gong)(gong)應(ying)(ying)體(ti)系(xi)上，完(wan)善(shan)“市(shi)場(chang)+保障(zhang)(zhang)”的住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)應(ying)(ying)體(ti)系(xi)，政府保障(zhang)(zhang)基本的住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求，市(shi)場(chang)滿足(zu)多層次多樣(yang)化(hua)(hua)的住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求，建立(li)租購并舉的住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)制度，努力(li)形成(cheng)人(ren)(ren)民群(qun)眾各得其所、安居樂(le)業的局(ju)面。加(jia)大保障(zhang)(zhang)性(xing)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)建設(she)和(he)供(gong)(gong)給，要一(yi)手抓配(pei)售(shou)(shou)型(xing)保障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)建設(she)，一(yi)手抓租賃型(xing)保障(zhang)(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)(gong)給，以(yi)(yi)一(yi)張床、一(yi)間房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)一(yi)套房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)多樣(yang)化(hua)(hua)、多元(yuan)化(hua)(hua)的方式(shi)，著(zhu)力(li)解決(jue)好(hao)(hao)新(xin)市(shi)民、青年(nian)人(ren)(ren)和(he)農民工的住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)問題。在(zai)(zai)銷售(shou)(shou)方式(shi)上，實行現房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)銷售(shou)(shou)。在(zai)(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)理(li)上，要推進(jin)全生命周(zhou)期管(guan)理(li)，加(jia)快建立(li)城鎮房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)體(ti)檢、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)養(yang)老金(jin)、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)保險(xian)等(deng)制度，建立(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)全生命周(zhou)期管(guan)理(li)體(ti)系(xi)。在(zai)(zai)技(ji)(ji)術(shu)上，要加(jia)大環(huan)保、節能、智(zhi)能化(hua)(hua)等(deng)新(xin)質生產(chan)力(li)研(yan)發(fa)與(yu)應(ying)(ying)用，深化(hua)(hua)工程建設(she)標準體(ti)系(xi)改(gai)革，以(yi)(yi)新(xin)科(ke)技(ji)(ji)引領行業新(xin)發(fa)展，全面提(ti)高房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)項目(mu)品質和(he)可持續性(xing)。在(zai)(zai)路(lu)徑上，要建立(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)發(fa)展新(xin)模式(shi)的保障(zhang)(zhang)機制，包括用地制度、財稅制度、金(jin)融制度等(deng)，促(cu)進(jin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)高質量(liang)發(fa)展。